【天津房产】一篇文章告诉你 买公寓成本怎么算

本周，后台又收到询问市区公寓能不能买的问题。其实有关公寓 公众号不少文章都有涉及，比如《住房鄙视链，公寓活在第几层？》。作为住宅的补充项，公寓总房款低、交通便利、配套成熟是优势，同时也存在难保障、居住成本高、产权年限短等问题。

不过，都说住公寓成本高，那么这笔费用究竟指什么，多出的成本又能否抵消节省的房款呢，今天咱们就单来算算这笔账。

贷款

很多人提到置业公寓的成本问题，首先想到商水商电收费标准高，其实要算这笔账，水电费并不一定会高过住宅，也不是唯一款项，要精打细算还要从贷款买房这一步开始说。

首先，市面上的公寓产品主要有三种，居住型公寓、酒店型公寓和城市型公寓，下表大致列出了三种公寓的主要区别，可以看出居住型公寓在贷款、税费政策上还是优于其他两类公寓的，可惜这类产品存量不多。

沙拉有位老同学，买的八大里某公寓就属于城市型公寓，坐标市区，总房款208万，房本面积80平米，小区房价在26000元/平米上下，同区域住宅销售均价大致在42000元/平米，假设相同面积的话，房款差出128万之多，还是很有诱惑力的。

如果贷款购买一套这样的公寓，首先要备好104万的首付，贷款利率参考大多银行的商贷利率计算为5.39%，按等额本息的还款方式计算，利息一共是56056元，相较置业首套住宅的按揭贷款，多花了2500元左右。

不过，现在住宅贷款利率也上浮5%-30%不等，二套利率更高，而公寓的贷款利率是没有梯度一说的，这也是体现公寓产品竞争力的地方。

税费

单看贷款，公寓的置业成本好像也没高出多少，接着来看看税费，同样是80平米房源，公寓需要缴纳的契税税率为3%，费用为62400元，相较住宅多花了41600元。

涉及到转让房产，公寓牵扯到的税费种类也与住宅基本相同，首先是个人所得税，交税标准是（合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用）×20%，需要提供完整、准确的房屋购入原值凭证，否则就按网签价×2%来算，按后一种计算方法大致为41600元。

还有就是增值税，费用大致为房产买进卖出差额的5.65%，按近两年公寓市场的房价趋势，假设沙拉同学的这套公寓房价涨到了30000元/平米，房款差额为47万，就要缴纳26555元增值税。目前二手住宅的个税、增值税征收标准与公寓大致相同，但因有满二、满五唯一免征的优惠政策，所以差别待遇依然明显。

公寓因商业用房性质，在房产转让时还涉及土地增值税，土地增值税实行四级超率累进税率，具体计算方式比较复杂，税率在30-60%。据了解，该项税费具体征收方式有两种：核定征收计算公式为（过户价-增值税）*5%；核实征收计算公式为（过户价-原登记价-增值税）*（30%~60%）。按税率50%估算，并将过户价、原登记价粗略等同于买入卖出价的话，这套市区公寓的土地增值税大致为22.17万元。

这样计算起来，其实购置新房的话，公寓和住宅在税费上差距也比较小，而在二手房市场会出现一些不同，所以也不能一概而论。

居住

买入交钱、卖出交钱，那么长期居住的成本又怎样算呢？首先要说大家认知度比较高的水电问题，酒店型公寓为商水商电，较民水民电差不多高出一倍价格，沙拉在一些业主论坛也看到一些吐槽：以三口之家为例，每月用12吨水、100度电，每年商水商电较民水民电要多交1000元左右费用。

即便是民水民电的居住型公寓和城市型公寓，也有一些开支较老小区要高些，比如沙拉家的居住公寓，车位年租金4000元，物业费每月每平米3.8元，按80平米面积算，物业费就要3648，而沙拉了解到的老小区车位年租金在1200元左右，物业费平均2.5元/平米/月，按80平米合计全年2400元。

不过这个问题真的是仁者见仁、智者见智，一些老社区虽然收费较低，但物业不作为、车位管理混乱、乱停车等现象也是让人头疼。

这样算下来，日常居住的大项就差了不少，按10年居住期算，这些费用差额能达到50480元。如果把买房、卖房、养房的成本全算上，公寓要比住宅多花费2500+41600+41600+26555+221700+50480=384435元，38万元的确是个不小的数目了。

不过，如果回到文章开头，置业公寓与住宅，总房款动辄100多万的差额，也是让人无法忽视的，沙拉列举的款项多少还涉及到一些极限情况，也是为了给大家一个更为直观的参考，至少在成本负担上，咱们心里得有个数。

沙拉还是要重申自己一个观点，对于公寓，我们既不要夸大它的优势，也不要贬低它的价值。正如前文所说，不少公寓占据城市核心地段，生活资源更为丰富，户型面积选择灵活，房款压力更小。

尤其在信贷紧缩政策条件下，公寓作为一款不限购不限贷的产品，也是购房者多套置业的一个选项，尤其是公寓租金持平或高于同区住宅，以租养房的形式也很常见。

正如住宅市场需要差异看待，公寓市场同样不能一刀切评价，目前一些低梯户比、高品质物业、房型设计出色的公寓产品也很受市场欢迎。所以，对待公寓和住宅，都要理性分析市场、产品，做出适合自己的选择。