房地产业内分析 2018年楼市将何去何从！

【以下信息来源“腾讯房产”，由楼盘网于2018-01-05 00:59:40整理提供】

1、随着新租房时代来临，谈一下长租公寓市场的发展

早在2010年前后，市场上即出现了面向青年人群的中低端服务式公寓，如魔方、You+、青年汇等是最早布局长租公寓的第一批企业。之后随着市场缓慢发展，至2014年市场参与主体明显增多，万科、金地、铂涛等房企和各酒店集团开始依托自身房源，有意识地试水长租公寓。进入2016年后房价出现新一轮的大幅上涨，各城市纷纷出台了较严厉的调控政策，在房价、需求和政策等内外部因素的共同作用下，各类市场主体争相涌入，长租公寓市场迎来爆发式增长。站在新的风口，长租公寓吸引着社会资本加速布局。

各大房企依托各自在长租公寓融资、建设、运营领域的优势，积极响应国家“租购并举”的号召，贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，为推动培育健康可持续发展的租房租赁市场、助力百姓“住有所居”的安居梦迈出坚实一步。秉承“我家我自在”的品牌主张-龙湖冠寓，天津音乐学院店于2017年11月4日正式营业，成为天津市内首家长租公寓；致力于给漂泊在外的“奋青”营造公寓式的家-万科泊寓，于8月亮相天津市西青区。随着长租公寓概念越发火爆，其已成功闯进大众消费生活，改变着现有房屋的租赁生态。

但同时，长租公寓在资金链、管理、运营等方面都存在一定难度，其中盈利问题是目前长租公寓遭遇的最大挑战，市场要发展长租公寓，首先必须解决好企业盈利的问题，如果企业不盈利，未来是很难有企业大规模参与到长租公寓领域的。

融资是进入房地产租赁市场绕不开的课题，房地产信托投资基金REITs是被业界公认的解决这一难题的有效途径。REITs能够把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的金融交易，将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资的风险。近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。近日，国内首单长租公寓资产类REITs产品（新派公寓类REITs）及国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的类REITs（保利租赁住房类REITs），这两个项目，在我们戴德梁行估价及顾问服务部的协助下成功落地。本次的两个项目中，我们凭借丰富的REITs评估经验、完善的数据库资源以及对市场专业的分析调研，为项目提供了专业的物业估值与市场调研服务，对加快推进租赁住房市场建设具有积极的示范效应，也为资产证券化在各实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。住宅租赁市场未来大有可期，对市场的专业调研和判断对助推租赁住房REITs的可持续发展有着重要的意义。戴德梁行估价与顾问服务部自2014年至今已陆续完成26支大陆发行的房地产资产证券化项目评估工作，在市场上遥遥领先，物业类型涉及商业、写字楼、公寓、物流、酒店。戴德梁行的专业能力和高效反馈得到了客户的高度认可，未来也将会继续致力于国内住房租赁REITs的发展。

2、从市场的角度谈一下2017天津住宅市场的动态

回顾2017年前三季度，住宅市场在持续收紧的调控政策下得到降温，需求释放放缓，加之供应有序增长，因此整体市场呈现供求平衡的态势。其中，第三季度，天津市新建商品住宅新增供应量达到369.53万平方米，同比增长1.5%，其中远郊五区成为供应的主力区域。第三季度累计成交面积达295.4万平方米，同比下降48.6%，销供比达到0.80。一二季度政策集中收紧，三季度政策进入平静期，但调控力度依旧持紧，整体需求仍保持低位，供不应求矛盾暂时得到缓解。价格方面，2017年前三季度新建商品住宅成交均价走势稳中有降，其中第三季度成交均价为15307元/平方米，环比下降0.69%。市内六区的成交价格依然领跑全市达35730元/平方米，但在政策趋紧的形势下，中心城区的购房人群逐渐减少，远郊地区凭借其日益成熟的置业环境吸引着购房者的目光，人们的置业观也在向“工作城市化，居住郊区化”转变。从2016年底开始的一系列鼓励住房租赁的举措将在未来改变很多大城市夹心层人群的生活，租售同权将在一定程度上降低潜在购房者的意愿，从而抑制需求端的增长；另一方，扩大城市的土地供应，从供给端保证住房的充足供应，两方共同作用有效保证了市场价格的稳定。

3、如何看待当前房地产市场形势？

会议报告重申了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，虽然只有寥寥几十字，但是直接决定了对于房地产的整体定位和方向转变，可以预计未来整个房地产的行业调控措施都将紧密围绕这一定位和方向陆续出台，加快住房制度改革和房地产长效机制建设，“租购并举”，将成为今后一个较长时期房地产行业的基本发展方向。

具体到天津来看，关于房地产市场长效机制的构建也在逐步展开。比如：今年6月21日，天津市政府发布关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，首先培育租赁市场的供应主体，同时又从降低税收的角度加大了住房租赁政策的支持力度；又比如：天津市今年首次推出了报价至上限后拼“自持面积”的土地出让新机制，以及我前面提到过的进驻天津市的长租公寓，从这一系列的变化我们可以看出天津市房地产市场的长效机制在逐步发展，逐步完善中，那么在未来天津市房地产市场将继续紧密围绕这一发展方向，逐步实现“让全体人民住有所居”的美好愿景。

另外，会议报告的一个亮点是“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”，新时代人们生活质量和生活方式的进步导致消费升级。那么，消费升级将给实体商业、物流和写字楼等市场带来机遇。就实体商业而言，与消升级费相伴随的是快时尚、连锁餐饮、儿童消费等的向下渗透。随着城市化加速推进，天津多中心商圈发展趋势日渐明显，城市功能外扩及各区域大型购物中心投入使用，都加速了天津多中心多功能新商圈格局的形成。因此，未来商业供应将在区域分布上更加分散化，单核心的商业格局将被打破。同时，随着城乡一体化进程的加快，农村潜在的巨大消费需求得到了快速释放，随着“快递下乡工程”的逐步完善，可以预见在不久的将来，农村电商将会迎来爆发性增长，伴随而来的则是物流地产的蓬勃发展。写字楼板块的需求更多的依赖于城市第三产业的发展，随着对服务业需求的上升，第三产业将迎来新一轮的发展，未来第三产业较为发达的城市将迎来写字楼市场的需求上升窗口期，写字楼作为较受欢迎的资产也将继续受到投资者的追捧。

总之，对整个房地产行业而言，虽然黄金10年已成历史，但整体市场的需求依然强劲。住房建设将由过去十几年的快速发展转变为较快发展，从原来的追求数量到今后的重视质量，在寻求中国经济新增长极的过程中，房地产行业将逐步退出作为国家经济调控工具的角色。

4、谈谈近年大热的特色小镇的发展？

特色小镇是依托某一特色产业、特色地理环境、特色人文环境，打造具有特色产业定位、独特品牌文化、区域特色旅游、民俗社区风格等独具风格的小城镇开发项目，融合了产业功能、旅游功能、文化功能和社区功能。2017年1月4日，天津市第一批市级特色小镇创建和培育名单正式公布，其中东丽区华明智能制造小镇、津南区八里台智慧实力小镇、西青区中北运河商务小镇以及武清区崔黄口电商小镇入选市级实力小镇，滨海新区中塘汽车橡塑小镇等10个小镇成为市级特色小镇。近期又评选出第二批11个市级特色小镇，其中包括3个市级实力小镇，8个市级特色小镇。

特色小镇的建设，不仅有利于促进特色鲜明的产业形态发展，增强小镇吸纳周边农村剩余劳动力的就业能力，在经济发展新常态下，特色小镇建设对于促进经济转型升级、推动新型城镇化建设、彰显特色传统文化都有重要的意义。目前，天津市正加快推进特色小镇规划建设的步伐，在京津冀地区，特色小镇以其承接溢出人口与产业的能力，已成为疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展的重要选择，是统筹城乡发展的重要载体。

在推进特色小镇的发展道路上，我们戴德梁行策略发展及顾问部是具有市场化优势的中国特色小镇解决方案国际顾问专家，自2015年特色小镇相关的一系列政策陆续颁布以来，截至2017年8月，我们共操作过2个国家级，40个地方性的特色小镇项目。第一：我们的团队拥有领先的服务模式：我们凭借在PPP领域深入的研究和实践，以及耕耘房地产行业多年所积累的丰富理论架构和市场经验，一方面我们能为政府梳理开发要求和开发模式、寻找资金和项目方，另一方面我们还能为项目公司在项目分析设计、开发时序、项目管理运营维护等方面提供全方位的专业支持，为PPP项目保驾护航。其次：我们能够为客户提供项目落地与增值策略，从项目筛选、前期准备、建设开发、运营、直到最后的退出阶段，针对PPP项目的全生命周期中提供多元化的服务。凭借我们特色小镇专家顾问团队多层次的标杆经验，我们以更高的格局，以及对市场动态更敏锐的把握，为客户提供最优质最完善的服务。

加入楼盘网公众号二维码。