租售同权政策，租房还是买房

南京、广州已开始实施“租售同权”。从短期来看，“租售同权”有准入门槛，也需要地方政府在各领域加大配套投入。所以，要惠及到每租房家庭还比较难。但从长远来看，政府致力于规范房产租赁市场对稳定房租、调降高房价、吸引更多人进入房地产租赁市场是有很大帮助的。

8月18日，江苏省南京市人民政府网站发布《南京市住房租赁试点工作方案》，提出适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施，建立承租人权力清单，逐步实现购租同权。

就在稍早之前，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，《通知》的第一条指出，租房人子女可就近入学，保障租购同权。这也意味着，符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益。

到目前为止，住建部等九部委下发首批12个城市开展住房租赁试点，只有广州和南京明确将租购“同权”写入了实施方案中。而其他住房租赁试点城市也在跃跃欲试，比如，河南郑州就规定，允许承租人在居住地落户，并享有承租人子女义务教育相对就近入学等国家规定的基本公共服务。

“租售同权”离我们越来越近，很多人担心，房租价格会继续上涨：一方面，租房者能与购房者享受同样的义务教育、基本医疗、基本养老、社会保障等方面的待遇。那么，谁还愿意去买房呢?最后大家都跑去租房，租房市场的“供需平衡”会被瞬间打破，房东不上调租金价格才是怪事。

另一方面，国内房屋租售比本来已经偏低，一二线城市都在1-3%左右。资料显示，全国租金回报率最低的是四个一线城市，北京1.37%、深圳1.38%、上海1.48%、广州1.69%。远低于世界平均的5%。如果再搞租售同权，房屋租赁需求需加，房屋租赁市场可能出现火箭式的窜跃。届时买房无力，租房也不能了。

应该说，上述担忧也不无道理，各城市的房租与收入比都已高得惊人。数据显示，在各城市房租收入比值当中，北京58%，深圳54%，三亚48%，上海48%等4个城市房租收入比皆高于国际警戒线30%，属于租金过高的城市。这意味着，上述城市居住支出价格过高了。

实际上，如果光看房屋租售比只能说明，现在的高房价只有投机价值。房价近年来涨幅之所以远超房租涨幅，主要原因有三：

其一，房价上涨跟炒房者涌入多少有关，而房租上涨要看租客的收入的增幅。其二，房价快速上涨，是与资金加杠杆，而租房住是刚需本来就没有杠杆率，房租当然跑不过房价涨幅。其三，商品房向来被视为“买到既赚到”，而房租涨幅，也直接与流动人口的多少有关，流入人口过多，会造成房屋租赁“供需失衡”。

那么，“租售同权”或者“租售并举”是否能让房租价格出现飞跃式上涨呢?这种可能性并不存在。因为各级政府都多渠道筹集租赁房源。包括，划转一批房源，将政府投资建设的公共租赁住房，按公租房有关政策规定，分别纳入市、区国有房屋租赁经营公司运营;将各区拆迁安置后剩余闲置的安置房和闲置的公有住房转为租赁房。

此外，为增加租赁住房供应，广州将允许商业用房等按规定改造成租赁住房，土地使用年限不变的前提下，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。据悉，该种增加租赁住房的方式已经出现在南京等试点城市的实施意见之中，

“租售同权”时代已经到来，但是若想在短期内对每个承租人放开，恐怕有点难：从目前试点的“租售同权”的城市来看，都是设置门槛的，主要是针对在当地缴纳一定年限社保的外来职工、在某些领域具有特长的国内外人才。

此外，“租售同权”向地方政府提出更高要求，就是在不降低当地市民原有福利的基础上，还要加大对医疗、教育、养老等配套领域的投入。

现在问题来了，各城市都在推出“租售并举”或“租售同权”会对房屋租赁市场产生什么影响呢?首先，国家要发展房地产租赁市场，让房租市场成为解决多层次需求中的重要一环。所以，将会采取各种手段，增加对房地产租赁市场的供给，未来房屋租赁市场将更加平稳，不会存在大起大落的现象。

再者，政府现在致力于发展和规范房租市场，过去房屋租赁市场的乱像将会根治。本来很多业主觉得房地产租赁市场太乱，不愿将多余房产出租。而随着市场愈来愈规范，将会有更多的业主将房产投向市场，如果再加上政府在其他领域导入房屋租赁市场的房源，供需失衡问题会逆转。

最后，“租售同权”的推出，改变了房价上涨的预期，很多人觉得不必急着买房，而通过租房，也可以慢慢获得与购房者同等的权利。如此一来，大量急于想买房的人，就分流至房屋租赁市场。未来房产租赁市场逐渐兴旺，而商品房市场会降温，房价过快上涨势头将被遏制。

南京、广州已开始实施“租售同权”。从短期来看，“租售同权”有准入门槛，也需要地方政府在各领域加大配套投入。所以，要惠及到每租房家庭还比较难。但从长远来看，政府致力于规范房产租赁市场对稳定房租、调降高房价、吸引更多人进入房地产租赁市场是有很大帮助的。社会将狂购商品房转向“租房时代”。