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楼市真相是这样,王思聪:想靠房租不可能

发布时间: 2017-08-24 14:36:17

来源: 全景网

分类: 本地楼市

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7月以来,一线城市的楼市新政一波又一波的出炉,由此带来的“租售同权”已经成为最热门的楼市词汇。随着“租售同权”一词越来越被热议,很多人已经把目光从房价转移到了租金,他们最关心的问题就是未来的租金会不会上涨。于是,租金回报率(即年租金/房租)成为了躲不开的话题。

一、一张图揭秘鲜为人知的楼市规律

据统计,目前在全国100个大中城市当中,租金回报率是这样的:


通过这幅图,我们能看到以下现象:

1.一线城市租金回报率超低

北上广深作为四大一线城市,其租金回报率是自然最受关注的。从上图可以看到,四个城市中,北京的租金回报率最低,以1.37%在百城里排名第96位,其次是深圳的1.38%、上海的1.48%和广州的1.69%。

如此低的租金回报率,意味着在一线城市的房价实在是过于高昂,远远超过了普通人的承受能力,在一线城市,租房是要比买房划算的多得多的选择。

2.东北地区租金回报率高

从上图可以看到,东北地区的城市中,哈尔滨的租金回报率为4.14%,长春为3.79%,吉林为3.75%,大庆为3.66%,沈阳为3.24%,资金回报率全部超过了3%,并且全部入围前30名。

如此高的租金回报率,意味着东北地区的整体房价比全国同级别城市低很多。

那么东北地区为何房价整体较低呢?锐眼在之前的文章中已经提及多次,经济不景气、人口老龄化、青年人外流都是重要原因。

二、靠出租100年?大错特错!出租生意已大变!

今天,暴哥看到一篇房租回报率的文章。说是中国的租金回报率全球最低,基本都在2%以下,远低于国外平均的5%的水平,有的城市租金回报率更是甚至需要100年才能,比70年的使用权还久。

所以,对房东来说,出租恐怕并不是一笔不划算的买卖,那如何提高租金回报率呢?有朋友说靠涨房租,提高呗!

NO!NO!从北京最新的北京市下发《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》(一下简称通知),能够看出来,涨房租条路可能不会是一帆风顺,起码不是你想涨就能涨的。

那么,不靠涨房租靠什么呢?

这里暴哥提供一下自己的想法,那就是:卖地租房,公对公。

7月24日,上海把两块专门用于出租的房屋以楼面价6000元的价格卖给了自己人,两家国有企业。

暴哥经过计算得出,在新的只租不售模式下,房屋成本应该是:土地成本+开发费用+建安成本+税费(具体会有减少,姑且算作10%)。

把楼面价6000代入新的房屋成本公式,那么会得到成本大概是12000。

租金回报率多少?

目前,在嘉定地块周边,出租一套90平米的大概需要4100。

这么计算,开发商通过房租收回成本只需要:21年!年化率收益率大概是4.5%左右。

暴哥当时计算的数字或许是保守的,因为既然是公对公的土地出让,那么中间环节包括额外的建筑之类的成本很可能能够降到最低;贷款方面根据银监会和各地最近的政策来看,也会享受到优惠,也就是说,超过5%的出租回报率几乎不成问题!

根据北京、上海、广州等地的政策,租赁用地占比均在20%以上,那么也就是说如果按照公对公的方式拍卖土地,用于出租,新入市的租赁房,租金回报率都是比较高的。

当然,这种回报率是以政府主动让利得来了!

对于我们一般的租户来说,根据德国的经验,如果政府、企业、个人都积极参与到租赁市场,尤其是政府能够发挥积极的作用,那么结果会是:服务质量提高,房租也不会怎么上涨。因为归根到底,这都是我们政府的让利之举。

所以,对于企业、房主、租客来说,未来很可能是多赢的局面!

三、王思聪对了!马云错了!靠收房租太蠢了!

阿里巴巴董事会主席马云在一次公开演讲时预测中国房价未来8月便宜的和葱一样,被无数媒体引用来做参考观点。然而,8年以后房子是不是会如葱,就算是最牛逼的楼市专家也不能确定!可能,马云自己的心里也没底吧!

可有一个人对楼市的看法却真的说对了!这个人和马云有点关系,那就是王健林的独子,中国著名的富二代王思聪。这位王大少爷在一次接受媒体采访时对中国房价发表了自己的看法!

王思聪认为中国老百姓租房比较合算,他的理由很客观很接地气!王思聪说过全世界有钱人都会选择来上海投资房产,所以房价高是理所当然的!还有就是中国文化的独特性,中国人喜欢买房,不喜欢租房住(结婚的时候婚房如果是租的感觉不大行)。这点我觉得非常不理智。

王思聪还用了具体的数据来证明他的观点,王思聪认为选择租房或者买房我觉得应该看城市的租售比,租售比合理范围之内(1:200)买房,不管是否作为投资都合适,但是太高(指房价)就非常满意必要了!

另外,王大公子怕大家不明白,还举了个非常恰当的例子,王思聪称是上海金茂府,95平方9.5万一平方,租凭价格1.5万一个月,合每平157元,租售比例1:605,这意味着你买了后,不间断租出去,50年后才能!如此情况下,租房明显是更好的选择。

紧接着,王思聪还拿出了儒家的学术来支撑自己的观点,王思聪称花光父母钱贷款买房,是非常不孝可悲的行为!

最后,王思聪从理性角度上称从经济学角度上看,耗尽两代人的积蓄去买房就是个愚蠢的选择!

事实上,王思聪在几年前说过的话,在中国楼市重大变革的今天确实得到了验证!

8月21日刊文的一篇论述文章《靠收房租多快能:北上广深垫底 厦门竟要100年》,文章指出一般来说,5%以上的租金回报属于适合投资的楼市,从数据来看,美国的达拉斯、洛杉矶、纽约,日本的大阪、东京都有不错的表现,租金回报率达到5%以上。相比之下,中国一线城市北上广深的租金回报率就比较低了,仅1.5%左右。

在租金回报率排名前10的城市中,没有一个一线或者新一线城市,二线城市只有3个,三、四线城市占到了70%。不过,即便排名第一的衡阳(回报率为4.23%),相比上述国际都市也没有优势。四大一线城市全部排在了回报率最低的阵营里,这与房价相对租金来说过高有关。

数据显示,中国城市的租金回报率普遍较低。所以,王思聪的论点是对的,租房优势明显高于购房优势!不过,有经济实力的刚需消费者,买房还是首选的。

就这一点,王思聪的论点似乎比马云靠谱一些!

责任编辑: renlijuan

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