天津

赵可:不认可楼市分化的观点, 3个月内房价也许有回落

2017年08月08日来源:新浪乐居行业动态责任编辑:renlijuan

在2017博鳌房地产论坛期间,招商证券房地产行业主管分析师赵可在博鳌直播间接受了众多记者的采访。他表示,对于当前一二线与三四线楼市的不同表现,用“分化”一词来形容并不恰当。整个房地产市场都处于同涨同跌的状态,只是在时间节奏上有先后的次序。


招商证券房地产行业主管分析师赵可

在赵可看来,三四线城市的房价将在未来两到三个月内见顶,迎来回落周期。他同时提到:“当然这个幅度是有限的,可能只是个位数的调整。”

以下为赵可专访实录

问:现在我们观察到不同城市的楼市出现了分化的情况,一二线开始降温,三四线还在回暖,这种分化现象您认为还会持续吗?

答:首先我们觉得“分化”这个词可能并不太合适,因为我们观察这轮房地产市场的复苏有两个特点。第一它是一轮新的中周期的上行,在这个过程中间。一二线城市房地产表现出来的复苏其实是一种扩散效益。从我们观测过去的每一波的数据来看,只要一线在涨,那么二三四线都是同涨同跌的。那为什么今年春节后大家回来关注三四线的市场状况呢?实际上是因为三四线城市的去化周期在今年触发了“16个月”这么一个区间。一旦触发这个区间,价格就会上涨。也就引起了普通民众的关注。整个房地产类似于水波的扩散效应。先涨的是**区,因此我们并不认同“分化”这两个字,只是在时间节奏上有一个先后的次序。目前三四线的房价也并不是还在往上走。从统计局的官方数据来看,三四线的销量都已经开始回调。

问:您刚刚说的扩散效应是不是和现在的都市圈效应有关系?

答:当然有一定的关系,三四线城市也不能一概而论。弹性大的肯定还是**城市周边的三四线城市。毕竟我们还在城市化过程中。但主要的因素还是周期的变化,从2014年底开始,中国开始房地产历史上的第四轮中周期,这个因素可能更加重要。

问:虽然调控收紧,但诸多房企上半年业绩依旧飘红。很多房企也提出了千亿、两千亿、甚至三千亿的目标。为什么这么多房企热衷于千亿规模?

答:这个问题应该从两个方面回答,首先,房地产作为一个强周期性的行业,确实会有很多公司会树立一个成长性的目标。今年我要干1000亿,明年我要2000亿。我们觉得这种目标考核其实不太适合周期性行业。所以我们会看到,就像炒股票一样,有人高点被套,有人低价赚钱,才出现这种分化。其次,在目前融资收紧,调控加码的现状下,排名靠前、评级更高的房企在融资方面肯定更加受到资本市场的青睐。因此他们*抗风险的能力更强,这种集中度提高的现象确实起到了一定的作用。

问:在您看来,目前房地产的这轮调控大概会持续多长时间?

答:从历史上看,要么去观察房屋利率贷款的变化,要么去看十年期国债。从目前来看,房屋利率贷款的高点可能出现在明年的一季度和二季度之间。从政策的变化上说,我们也要分两种情况来看,第一种就是房企的融资端,这个可能在今年四季度往后首先放松。第二个就是需求端,可能会结构化的放松,比如说部分城市的人才政策,对大学生等群体的政策放松,当然这个肯定比融资端政策要滞后一点。

问:从统计局数据来看,全国70个大中城市的房价涨幅已经处于回落状态。下半年您预计房价会有什么样的走势?

答:房价确实如你讲的那样,一二线已经开始回调了。三四线还处在滞后的回升。这是个节奏性的变化。我们判断在未来的两三个月,三四线的房价可能也会见顶,开始回落。再往后面走的话,全局价格回落的概率可能要比前面高。所以我觉得在4季度往后,价格的跌幅在全局上可能体现出来。当然这种调整幅度是有限的,可能只是个位数。

问:随着房地产待售面积的减少,有观点认为下半年会进入一个补库存的态势,您怎么看?

答:首先,地产公司不是从现在开始才补库存的,在去年甚至更早的时候就有这种动作。从数据上来说,我们觉得二季度就是存量库存持续下降的一个高点。整体的去库存已经阶段性的完成了任务。我们从一些指标就能看清楚,比如批售比(批准预售/销售)这个指标之前是持续的小于1,但从最新的一个月数据来说,批售比已经回到了1,不论是全国还是一二三线。说明去化的速度已经在降低。

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