北京首批落实“9·30”新政 告别高价地时代

10月13日，北京市规划国土委发布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》(下称《补充公告》)。明确对这4宗地块全部试点采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让。

这是北京市首批落实“9·30”新政的试点地块。

中原地产分析师张大伟表示，9月29日，在北京出让的5宗地块中，除自住房用地外，住宅部分基本全部执行90/70政策。再加上北京市推出的“限房价、竞地价”出让方式，这基本代表北京已经告别高价地时代。

再提“限房价、竞地价”

9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中明确在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

上述《补充公告》显示，这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。由于上述调整，这4宗地块的挂牌竞价起始时间相应延后。

业内人士表示，此次采取的“限房价、竞地价”交易方式，在北京并非第一次出现。在2010年，北京曾试点过类似的土地出让方式，比如位于房山区长阳镇的一个地块当年5月入市，限定销售价格12500元/平方米，就是采用了“限房价、竞地价”方式出让。

2013年，作为调控措施，“限房价、竞地价”再次被提出。当时，北京市提出这一措施的思路是，为了让那些没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，并希望借此影响市场预期。

曾经参与“限房价、竞地价”类土地竞拍的中铁建相关负责人告诉21世纪经济报道记者，由于该类型土地锁定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了。据他测算，这种类型土地净利润在3-4个点左右。

该人士认为，限价房用地如果大规模推出，尽管开发商可能兴趣不大，但可以起到平抑房价的作用。

京房字专家组认为，此次北京落实新政要求，再度采用此类土地出让方式，目的是控制地价合理区间，抑制房价快速上涨，合理引导市场预期。在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。

此外，现场竞报企业自持商品住房面积的方式，是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》其中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求，鼓励开发商自持住房用于租赁，增加租赁房源的供给，满足居民租赁住房需求。

高价地遏制样本

张大伟认为，按照北京的政策实施，已经不可能再有“”出现。

中原地产研究中心统计显示，截至10月12日，一二线城市(二线城市为其他省会等发达城市36个)地价上涨幅度较大。其中，今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比2015年上涨了72%，二线城市涨幅达86%。

楼面价上涨、溢价率也纷纷刷新历史纪录。一线城市住宅土地平均溢价率达93.6%，二线城市达65.47%。

张大伟认为，北京的土地出让尝试，给其他城市带来样本经验。相比其他城市摇号卖地，北京“控地价、限房价”政策直接影响未来售价市场，北京房地产市场未来降温可以预期。

亚豪市场总监郭毅认为，“限房价、竞地价”地块实际与自住商品房差不多。但“限房价、竞地价”地块在对价格制定方面，更考验政府智慧。因为，大部分“限房价、竞地价”地块是在两年后上市，政府对价格的制定需要考虑到周边市场情况和市场变化等因素。

郭毅建议，对于限定商品房价格和不限定商品房价格，北京市可以区别管理。郭毅认为，不限定商品房价格地块方面，政府可以在一定程度上放开产品设计管控，这样可以出现产品分层，满足购房者的不同需求。

郭毅认为，如果“限房价、竞地价”地块供应量达到一定规模，就能达到控制房价的效果。限制商品房价格区间会拉动市场房价出现结构性下跌。

张大伟曾根据含自住房的全市商品房均价和不含自住房的商品均价进行过测算：2014年，自住房让北京房价下调了7.7%;2015年，自住房让北京房价下调了10.3%;2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。

“北京作为一二线城市中房价涨幅处于居中位置的城市，出台调控力度最大，相比其他城市还在做减法，北京开始了加法，增加有效低价房源供应。”张大伟预计，北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。

张大伟认为，在利润下调的情况下，将有越来越多非专业房地产公司离开房地产领域，而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩，但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续：对于房企来说，未来土储布局在三四线城市较多的房企，可能将持续面临去库存难题。