2015年天津楼市盘点：创新求变打造好房子

户型百变主打“多一间” 注重人居品质“做加法”

2015楼市年终盘点产品篇

回顾2015年，多重利好政策推动下，自住需求得到有效激发，楼市呈现量价齐升的态势。自住时代，开发商在产品研发上倾注了更多的心血，户型加快升级换代，面向不同购房群体的创新小三室、舒适大四室获得不错销量;带装修楼盘不断涌现，装修材料品牌化，注重人性化细节;备受诟病的社区服务有所改观，地产商卖房也卖社区服务，人居品质得到有效提升。

大小户型均推“多一间”

今年以来，面对不同楼市需求以及竞争压力，开发商在产品研发上下足了功夫，对传统的户型进行颠覆，逐步衍生出多样化的户型设计，空间布局更趋合理，住房升级换代产品不断出现，购房者改善需求得到更好的满足。

高层产品方面，小户型和大户型在今年均获得不错的销量。在以往，受面积所局限，90平方米的小户型往往只能做到两室，居住功能稍显不足，今年很多品牌开发商如金地、恒大等，相继推出了全新小户型产品，通过对空间进行创新设计，巧妙地将以往的90平方米两居室变为“小三室”，基本可以满足一家三口甚至五口的居住条件。而受益于改善需求的旺盛，今年大户型在控制面积的同时也倾向于“多出一间”，市场上出现不少面积在140平方米左右的“舒适四居”，瞄准有“三代同堂”需求的购房者。“招商雍景湾”今年推出的“3+1”户型，主力户型面积143平方米，动静分离，三个卧室和一个多功能室围绕客厅分布，各自独立，既保证了居住的舒适性，也通过多出的一间多功能室满足了业主个性化需求。

洋房产品方面，受限于新成交地块容积率方面的控制，中心城区及环城区域洋房供应量越来越少，这使得地产商在研发洋房产品上更趋精益求精。今年部分楼盘推出的介于别墅和洋房之间的墅质洋房，便因功能性强、性价比高颇受购房者青睐。这种洋房户型一般采取跃层的方式增加户型面积，实用性很强，与别墅相比价格则大幅降低。金地今年在津南区、北城区推出的数个楼盘，便打出墅适洋房的概念，中间层为标准平层;顶层为上叠产品，赠送阁楼;1-2层为下叠产品(一跃二设计)，赠送私家花园和超大挑空空间，因产品契合改善需求而去化速度较快。地产界人士表示，低密度洋房产品由于受土地条件的影响，将会越来越少，因此这类产品在今后一段时间势必会更加抢手。

别墅产品方面，今年的创新主要体现在保证舒适居住功能的同时，在人性化细节打造上更上一层楼。联排别墅通过优化室内布局，将面宽提升到8米左右的独栋级别标准，保证了居住的舒适性;在房间布局上，首层加入了南向老人房设计，让三代同堂家庭的老人有更好的居住品质。而作为联排别墅的衍生品，叠拼别墅户型在控制总价的同时，可改造空间大大增多，业主可根据家庭人口进行个性化空间打造，产品性价比大增，位于外环线附近的叠拼产品尤其受改善置业者欢迎。

带装修优化居住品质

今年以来，新八大里、新梅江、全运村、水上奥体、海河沿岸等片区涌现出多个全新楼盘，这些位居城市核心地段的楼盘更多地采用带装修，带领天津成品房市场快速回暖。

根据搜房网楼盘数据，今年天津在售项目中出现多个带装修楼盘，相比以往年度的带装修成品房数量有了显著增加。从区域上来说，城市核心区域选择带装修的项目比例明显较高，如大梅江片区、海河沿岸片区、水上奥体片区等;城市发展潜力区域选做带装修的比例也有所提高，如西青区中北镇片区、东丽区东丽湖片区、滨海新区多个片区等，开发商通过引入较为先进的开发理念及操作手段，通过带装修项目满足购房者多样化的需求。

值得注意的是，由于天津中高端楼盘在近年来大量涌现，在采用带装修时，开发商创新性地将住宅建筑设计和室内设计紧密结合起来，采用品牌装修材料，通过一系列带装修优化措施，让住户生活得更便利、更舒适。今年下半年开盘的鲁能公馆，打出高标准带装修，采用高端技术和建筑材料，引入希尔顿酒店管家式物业服务等，对高端物业置业者吸引力显著。位于东丽区张贵庄的一处带装修楼盘，则更多从细节上入手，在玄关体系设计上，其采用多功能创意，巧妙优化有限空间资源，将便捷使用、合理收纳融为一体，包括多重鞋柜和活动换鞋凳、凹形台面和钥匙挂钩、烫衣板和电器收纳区等，地方虽小却是包罗万象。专家表示，我国房地产经过20多年的发展，目前已进入住宅成品化时代。带装修成品房着眼于提升人居品质，未来势必成为楼市“主旋律”。

地产商转型争当服务商

今年以来，房企试水社区服务动作不断：天津首个社区基金会挂牌成立，立足和谐社区治理和服务模式;万科推出社区服务2.0，着力打造创业社区、健康社区、成长社区、共享社区等。除此之外，绿地、世茂、万达、北大资源等房企也纷纷涉足社区服务领域，并建立了自己专门的服务平台，由“开发商”向“服务商”转型。

北大资源推进的“新文化社区”战略，目前已导入其在天津地产项目，主要包括新文化中心、北大医疗健康管理中心和“资源家”平台。北大资源在东丽区的在建项目，内设北大讲堂、北大书院等承载北大文化的空间，同时配有教室、书画室、活动室、志愿者之家等服务居民生活的空间。而北大医疗健康管理中心，则以融合众多国内一流的医疗资源为后盾，为居民提供基本医疗、健康管理、健康活动、绿色就医等多项服务;“资源家”社区综合服务平台，融贯教育、健康、金融、购物、生活等功能，使业主足不出户就能实现7×12优质资源跨地区实时共享。

在专家看来，在以往房企卖房时代，房企与业主之间的关联较弱，社区配套与服务的短板历来备受诟病，物业服务更多停留在保洁、保安、保修等最基本的服务。而在目前房企争做“社区服务商”的当下，房企不再仅仅是一个卖房者，而是实时响应客户所需，并提供贴身服务。在房地产行业增速放缓的当下，房企越来越重视社区服务，这不仅能为房企未来的赢利布局，社区居住品质的提升无疑也会进入加速期。